第一梯队（≥10万/㎡）：共4个板块，红树湾以190248元/㎡的均价登顶，蛇口、香蜜湖、沙头紧随其后。这些板块凭借核心区位、稀缺资源和高端配套，成为深圳房价的“天花板”，红树湾的深湾玖序花园更是以近19.03万/㎡的成交均价，刷新了市场对“豪宅”的认知。
第二梯队（7-10万/㎡）：16个板块构成了深圳改善型市场的主力，福田保税区、宝中、前海等板块均在此列。前海以90113元/㎡的均价，彰显了自贸区的价值潜力；宝中则凭借90722元/㎡的均价，巩固了西部中心的地位。
第三梯队（5-7万/㎡）：11个板块覆盖了多个城区的“刚改”区域，南山、民治、龙华老城等板块均在其中。南山虽整体均价环比下跌，但仍以59238元/㎡位列该梯队，可见其基本面的扎实。
第四梯队（3-5万/㎡）：31个板块是刚需市场的“主战场”，光明中心、公明、盐田等板块为年轻人置业提供了更多选择。盐田以39336元/㎡的均价，在该梯队中表现亮眼，也解释了其14.8%环比涨幅的动力来源。
第五梯队（2-3万/㎡）：11个板块聚焦远郊和新兴区域，大鹏、碧岭沙湖等板块在此区间。大鹏以21526元/㎡的均价，成为东部生态带的价格代表。
刚需“洼地”（≤2万/㎡）：仅深汕和坑梓两个板块，深汕以8589元/㎡的均价，成为深圳房价的“价格洼地”，为预算有限的购房者提供了上车机会。
各区标杆项目：高价盘的“孤芳自赏”与去化压力
从各区普通住宅成交均价最高项目来看，市场的“马太效应”愈发明显：
- 南山区的深湾玖序花园以190248元/㎡的成交均价稳居榜首，但网签套数仅2套，凸显高端豪宅“有价无市”的尴尬。
- 福田区的金地环湾城成交均价119269元/㎡，网签19套，成为高价盘中去化表现相对突出的项目，反映福田核心区的市场认可度。
- 宝安区的都市茗荟花园均价108855元/㎡，网签2套；罗湖区的京基水贝城市广场均价82614元/㎡，网签仅1套……这些高价项目的去化压力，折射出改善型需求的收缩。
反观刚需板块，光明的安联尚璟府均价44695元/㎡，网签9套；坪山的花样年·旭辉·好时光均价30896元/㎡，网签8套……相对亲民的价格使其在去化上表现更稳健，印证了“以价换量”策略在刚需市场的有效性。
行业展望：调整期的破局之路在何方？
当前深圳新房市场仍处于深度调整期，房企面临的现金流压力与去库存挑战不容忽视。在“以价换量”成为普遍策略的背景下，市场的修复需要多方面的合力：
- 对于房企而言，精准把握客户需求、优化产品结构、合理定价是破局关键。在保障品质的前提下，推出契合刚需和刚改需求的高性价比产品，或能在去库存中找到突破口。
- 对于购房者而言，市场分化带来了更多选择。预算充足的改善型客户可关注核心区优质项目的促销节点；刚需客户则可重点考察价格洼地和新兴板块的潜力项目。
- 对于行业而言，政策端的适度支持、市场信心的逐步修复，将是推动行业走出调整期的重要力量。
2025年10月的深圳新房市场，是行业深度调整的一个缩影。在“冰与火”的博弈中，唯有看清市场本质、顺应需求变化，才能在这场行业大考中找到生存与发展的路径。（数据来源：克尔瑞深圳区域）返回搜狐，查看更多